近日，上海第六批新房項目結束認購，該批次4個單價超過10萬元的新房項目中，有3個開盤即售罄，僅中企·云萃森林項目仍留下不少房源。這一銷售結果背后，中企·云萃森林項目的操盤房企——中華企業(600675)的運營能力遭遇考驗。
去化率低或影響中華企業資金回籠
(資料圖片僅供參考)
根據近日上海第六批新房項目認購結果，僅4個項目實現“開盤即售罄”，大部分新房項目去化緩慢。
有意思的是，能夠實現開盤當日售罄的4個項目中，有3個是平均價超過10萬元的項目：招商蘇河璽、保利越秀·和樾天匯、華發·靜安華府。對比而言，該批次中，中企·云萃森林項目是唯一一個單價“10萬+”而未實現100%去化率的項目。
據悉，此次是中企·云萃森林項目推出的第三期新房，這一期分為兩個項目開盤，合計426套房源。按照兩個項目開盤當天的數據，鐘曉路258弄共243套房源，最終去化率約62%；而鐘曉路257弄的183套房源，去化更加緩慢，剩下不少房源。
這一銷售結果早在中企·云萃森林項目認籌階段就有體現。根據中企·云萃森林第三期的認籌結果，鐘曉路258弄共243套房源，參與認籌客戶為234組，未觸發積分；鐘曉路257弄的183套房源，認籌客戶為72組，未觸發積分。
“觸發積分”指的是，按照上海市新房認購規則，對一個獲批上市的新房項目，如果擬認購客戶的總組數超過該新房項目準售房源套數一定比例（如：內環內項目為2.5：1，內外環間項目為2：1，外環外部分熱門項目為1.8：1），則啟動計分搖號排序程序。一個新房項目是否觸發積分、入圍分數線的高低、去化率的高低，是該新房項目是否受市場歡迎的直觀體現。
而在此之前，中企·云萃森林項目于2022年11月推出的第一期房源304套，有效認購客戶為435組，按照2:1的入圍比，未觸發積分；2023年3月推出的第二期245套房源，有效認購客戶為415組，同樣未觸發積分。
值得說明的是，中企·云萃森林項目第三期的低去化率，與該項目操盤房企——中華企業的“5869”快開發、高周轉目標相沖突。
資料顯示，中華企業多次在公告中表示，公司建立了“5869”快開發高周轉的項目管控開發模式，即土地獲取后5個月開工，開工后8個月達到預售條件并開盤，開盤當日去化推盤量的60%以上，三個月去化率達到90%，三個月資金回籠60%。
追溯該地塊的由來，2021年10月，中華企業稱，公司與關聯方上海世博土地控股有限公司（下稱：世博土控），在上海聯合產權交易所聯合競得上海地產三林濱江生態建設有限公司（下稱：三林濱江）持有的淞澤置業95%股權及轉讓方對淞澤置業債權。
其中，中華企業出資62.91億元受讓淞澤置業49%股權及相應債權，世博土控出資59.05億元受讓淞澤置業46%股權及相應債權。此次交易前，三林濱江是中華企業控股股東上海地產（集團）有限公司（下稱：上海地產集團）的下屬控股子公司，淞澤置業是三林濱江全資子公司，且淞澤置業擁有三林9單元地塊的開發經營管理權。三林9單元地塊由四幅宗地組成，計容面積合計36.0845萬平方米，這也是中企·云萃森林項目所在地。
曾遭遇大量投訴 擬購房者對中華企業新房質量存疑
實際上，中企·云萃森林項目所在的三林9單元地塊，是三林楔形綠地大板塊中的一個，該板塊對上海市的城市更新改造有著重要意義。具體而言，三林楔形綠地項目是上海市總體規劃中心城區的8片楔形綠地之一，列入上海市35個城中村改造項目之一。
回溯資料，三林楔形綠地項目整體由上海地產集團負責，是上海地產集團目前體量最大的區域功能性開發項目。上海地產集團旗下上海淞澤置業有限公司（下稱：淞澤置業）擁有的三林9單元地塊，就是中企·云萃森林項目的由來，且中企·云萃森林項目是整個片區首個啟動的經營性項目。
但是，從前述認籌、銷售數據的對比來看，作為如此重要地塊的“首個啟動的經營性項目”，中企·云萃森林項目并沒有起到很好的示范效果。相反，同在三林楔形綠地地塊，由華潤置地操盤的華潤·前灘潤璟項目，于2023年5月推出兩個項目合計325套房源，認籌時均觸發積分，且實現開盤當日售罄。
一個新房項目受歡迎程度如何，和該項目價格、所在地區位、交通便利性、教育資源、當時的市場環境等有關，也與項目操盤房企的運營能力、資金實力、口碑、新房質量等息息相關。
綜合近期社交媒體上擬購房者的留言，不少擬購房者表示，不想認購中企·云萃森林項目的原因，主要是擔心該項目操盤者——中華企業的“新房質量堪憂”、“口碑太差”、“地段很好，開發商太差”。
據了解，同由中華企業操盤的中企云萃江灣項目，在2022年曾因為質量問題遭遇大量業主投訴，該項目平均價格為每平方米9.7萬元。2021年入市的中企光華雅境項目，也曾因質量問題被業主要求整修返工。而過往項目出現的大量質量問題、業主投訴，進一步影響了中華企業的口碑。
有意思的是，中華企業不久前披露的公告，透露了一組數據顯示，公司此次操盤的中企·云萃森林項目，凈利潤率較高。
中華企業不久前披露的定增預案顯示，中企·云萃森林項目總投資為114.12億元，住宅部分規劃總套數為1179套，預計實現銷售額（含稅）131.91億元，預計凈利潤24.34億元，即該項目的凈利潤率達18.45%。
如果在較高的凈利潤率情況下，中華企業的項目仍出現新房質量問題，公司的口碑或再次受影響，該項目的質量、銷售情況，對中華企業的收入結算、公司口碑、運營能力，都是重大考驗。
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